Comment baisser ses impots lorsque l’on a des biens immobiliers ?

Tout investissement immobilier doit être planifié minutieusement afin de baisser ses impots et optimiser ses revenus. Cela dit, l’optimisation fiscale doit s’inscrire dans une stratégie globale de gestion immobilière. D’où la nécessité de connaitre les différentes options de déductions fiscales.

Baisser ses impots : bien choisir le régime d’imposition

Lorsque vous avez des revenus fonciers, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition. En revanche, les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro-foncier s’applique si vos revenus bruts ne dépassent pas le plafond annuel spécifié par l’administration fiscale (15.000 € en 2017). Au-delà de ce plafond, les revenus fonciers bruts sont imposés dans le régime réel.

Le micro-foncier est un régime forfaitaire de plein droit qui nécessite peu de formalités. Si vous êtes soumis à ce régime, il vous suffit d’inscrire le montant de vos revenus fonciers bruts sur la déclaration des revenus. L’article 32 du code général des impôts (CGI) précise les modalités de fonctionnement de ce régime. D’après cet article, vos revenus fonciers doivent subir un abattement forfaitaire de 30 % à titre de charges. Les 70% restants s’ajoutent à l’ensemble de vos revenus pour la même année.

Bien que le régime micro-foncier soit simple et comporte peu de formalités, il ne vous permet pas de déduire vos charges réelles. Pour savoir si ce régime est plus avantageux que le régime réel, il faut d’abord évaluer les charges réelles de l’activité locative. Si la somme de ces charges est inférieure à 30 % des revenus fonciers, il est plus avantageux de continuer sous le micro-foncier.

En revanche, si les charges réelles sont supérieures à 30 % de la somme des revenus fonciers, il faut passer au régime réel. En faisant ainsi, vous allez pouvoir déduire la totalité de vos charges réelles de vos revenus fonciers et abaisser donc la base d’imposition. Le régime micro-foncier vous convient seulement si vos biens immobiliers génèrent peu de charges.

Par contre, si vous avez des intérêts d’emprunt à rembourser ou des charges élevées, le régime réel est plus avantageux. En principe, compte tenu de la faiblesse du taux d’abattement dans le régime micro-foncier, il est souvent plus pratique d’opter pour le régime réel. Il faut tout de même savoir que l’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Tant que vos revenus fonciers ne dépassent pas le plafond de 15.000 €, vous pouvez revenir au micro-foncier si vous le jugez nécessaire. Lorsque vos revenus dépassent ce plafond autorisé, alors vous allez passer obligatoirement au régime réel.

Réduire la base imposable des revenus

baisser ses impots - immobilier

Outre l’avantage de développer votre patrimoine, acquérir de nouveaux biens immobiliers à crédit vous permet de vous créer des charges financières. Ces charges composées d’intérêts d’emprunt et de frais d’assurance sont déduites de vos revenus et font donc baisser la base d’imposition.

Bien évidemment, en investissant dans de nouveaux biens immobiliers, vous allez également vous créer de nouveaux revenus imposables. Si vous optez pour un crédit amortissable, les intérêts d’emprunt vont fortement diminuer au bout de quelques années. Par conséquent, la base d’imposition sera plus importante car les charges liées à votre activité immobilière seront réduites.

Vous allez donc vous retrouver avec plus d’impôts qu’auparavant, ce qui risque d’affecter votre fiscalité de manière négative.  Pour optimiser vos revenus tout en continuant d’investir, il est judicieux de profiter des dispositifs de défiscalisation dédiés pour le secteur de l’immobilier.

L’une des meilleures astuces pour réduire les impôts consiste à acheter un bien immobilier à crédit en nue-propriété. Cette stratégie offre d’ailleurs plusieurs avantages et offre une fiscalité très favorable. Dans ce système d’investissement, vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est acquis par une autre personne.

La durée de l’acquisition de l’usufruit varie entre 15 et 20 ans selon le programme choisi. Au terme de cette période, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien immobilier sans avoir à débourser aucun frais. Il peut donc récupérer son bien pour y habiter sachant que le bail consenti par l’usufruitier prend fin au dernier jour de l’usufruit.

Avec la montée des prix de l’immobilier, il peut également le revendre dans la perspective de réaliser une plus-value importante. Une autre option intéressante consiste à continuer à louer le bien pour générer des revenus locatifs durables. En tout cas, la nue-propriété est avantageuse sur tous les plans. D’abord, elle vous permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat allant jusqu’à 50 % par rapport à l’achat en pleine propriété. Vous allez donc pouvoir vous constituer un patrimoine à pratiquement la moitié du prix du marché.

En outre, en tant que nu-propriétaire, vous n’aurez aucune charge locative à assumer. En effet, c’est l’usufruitier qui se charge de la gestion locative y compris les travaux d’entretien et de rénovation. Sur le plan fiscal, l’achat à crédit d’un bien immobilier en nue-propriété vous permet d’alléger l’imposition de vos revenus de manière significative.

D’un côté, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers sur ses biens acquis de cette manière. D’un autre côté, la valeur de la nue-propriété n’est pas comprise dans la base d’imposition. Par conséquent, vous n’aurez pas d’impôts à payer sur vos biens immobiliers acquis en nue-propriété.

Lorsque vous achetez la nue-propriété à crédit, les intérêts d’emprunt seront déduits des revenus fonciers des autres biens immobiliers. C’est donc une stratégie intéressante pour défiscaliser les revenus fonciers de manière complètement légale.

Par ailleurs, cette méthode vous permet d’optimiser la transmission de votre bien à vos héritiers. En effet, en cas de donation, les droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cela dit, en tant que nu-propriétaire, vous ne pourrez ni habiter ni bénéficier de votre bien durant toute la période de démembrement.

Se créer un déficit foncier

Le déficit foncier est l’une des meilleures astuces pour réduire les impôts lorsque l’on a des biens immobiliers. Il s’agit d’un dispositif d’allégement fiscal qui vise à encourager la réhabilitation des logements ou des biens immobiliers destinés à la location. En rénovant vos biens, vous aurez donc la possibilité de déduire la totalité des charges éligibles de vos revenus fonciers.

On parle de déficit foncier lorsque le total des charges déductibles est supérieur au total des revenus locatifs. Ce déficit peut être ensuite retranché du revenu imposable. Ainsi, il permet de réduire les impôts dans la limite du plafond annuel autorisé par le fisc (10.700 €). Autrement dit, lorsqu’il est inférieur à 10.700 €, le déficit peut être déduit complétement du revenu imposable. En revanche, s’il dépasse ce plafond, il est possible de déduire uniquement le montant de 10.700 €. Le reliquat restant sera reporté sur les 10 années suivantes.

Les travaux de rénovation sont déductibles de vos revenus quel que soit le type du bien immobilier (logement, garage, bureau…etc.). Ces travaux concernent principalement le maintien du bien en bon état ou sa remise en conformité. Ainsi, les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte lors de la déduction des charges. Idem pour les dépenses non dissociables des travaux de construction ou d’agrandissement.

Cela dit, les dépenses engagées pour des travaux d’amélioration dans un logement peuvent être déductibles sous certaines conditions. En principe, ils doivent apporter un nouvel équipement ou bien assurer plus de confort aux occupants. Cependant, ils ne doivent pas modifier la structure initiale du bâtiment.

Pour les autres types d’immobilier, il est possible de déduire certains travaux d’amélioration s’ils concernent la sécurité ou la qualité d’accueil. Par ailleurs, les diagnostics techniques sont considérés par l’administration fiscale comme charges d’entretien. Ils sont donc déductibles des revenus fonciers.

Le dispositif du déficit foncier est l’un des rares qui ne fait pas partie des niches fiscales rabotées par l’état. Il relève donc du droit commun et permet de faire gommer éventuellement la totalité de vos revenus fonciers. Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, vous devez d’abord être soumis au régime réel d’imposition.

A la différence du régime micro-foncier où l’imposition se fait de manière forfaitaire, le régime réel permet de déduire toutes les charges constatées. Vous devez également vous engager à louer votre bien immobilier jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année suivant le déficit foncier.

Vous ne pouvez donc pas déduire des frais dépensés pour la rénovation de votre résidence principale. Si vous faites de la location meublée, vous ne pourrez pas bénéficier de ce dispositif. En effet, vous serez imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans la catégorie des revenus fonciers.

Attention tout de même, vous devez justifier toutes les dépenses déduites des revenus auprès de l’administration fiscale. Portez également une attention particulière aux dépenses non éligibles et n’incluez que les travaux autorisés par le fisc.

Opter pour la location meublée

baisser ses impots - location meublée

La location meublée vous permet de sortir du régime fiscal -assez lourd- des revenus fonciers pour passer à celui des BIC. En tant que loueur en meublé, vous allez bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse que celle de la location nue. Si vos recettes locatives ne dépassent pas 23.000 € par an, vous serez considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Vous pouvez donc choisir entre le régime d’imposition forfaitaire micro-BIC et le régime d’imposition réel. Le régime micro-BIC s’applique tant que vos recettes locatives ne dépassent pas le plafond spécifié par le fisc (33.200 € en 2017). Dans ce cas, vos revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’IR après abattement de 50 % (location meublée classique). Comparé au régime micro-foncier qui offre un abattement de 30%, le micro-BIC est donc plus avantageux à ce niveau.

En optant pour le régime réel d’imposition, vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges de vos revenus locatifs. En outre, vous aurez l’avantage d’imputer l’amortissement de la valeur de votre bien immobilier dans vos charges. Par conséquent, la base d’imposition sera diminuée et vous aurez moins d’impôts à payer.

En optant pour la location meublée, vous serez donc soumis à un régime fiscal bien plus favorable que celui de la location nue. Cela dit, la location meublée a également certains inconvénients surtout au niveau de la gestion locative. Il vaut donc mieux faire vos calculs financiers et vérifier votre disponibilité pour assurer la gestion de votre activité locative.

Optimiser la gestion du patrimoine en créant une SCI

Une société civile immobilière ou SCI est une structure légale qui permet d’assurer la gestion d’un patrimoine. Elle est constituée par deux personnes au minimum (physiques ou morales). Une SCI peut être créée pour diverses raisons. La société civile immobilière de location ou de gestion par exemple est la forme la plus répandue de la SCI. Elle peut servir notamment pour la gestion d’une activité locative.

La société civile de placement immobilier (SCPI) peut servir pour acquérir est gérer un ou plusieurs immobiliers locatifs. Quant à la société civile immobilière de construction vente, elle est utilisée par les entreprises de promotion immobilière. Elle a pour objectif l’acquisition de terrains à bâtir et la construction d’immeubles en vue de les vendre en totalité ou en lots.

Exercer votre activité immobilière dans le cadre d’une SCI vous offre plusieurs avantages. D’abord, la souplesse de cette structure permet d’associer parents et enfants dans un achat immobilier et de faciliter la transmission du patrimoine. En outre, la SCI bénéfice de plusieurs aides financières telles que le crédit pour la transition énergétique et l’éco-prêt à taux zéro. Elle bénéficie également d’un taux réduit de TVA dans certaines conditions quel que soit le statut d’occupation du logement.

Sur le plan fiscal, la transmission d’un patrimoine dans le cadre d’une SCI est exonérée d’impôts. La SCI déclare ses revenus mais elle n’est pas soumise directement à l’impôt. En effet, ce sont les associés qui sont imposés de manière individuelle chacun sur sa part de revenus immobiliers.

Bien évidemment, la SCI n’est pas une solution miracle pour réduire les impôts mais elle peut vous aider à optimiser votre fiscalité. Il est toujours recommandé de demander conseil auprès d’un expert-comptable pour étudier le montage fiscal qui conviendra le mieux à votre situation.

Baissez ses impots : conclusion

En conclusion, plusieurs techniques permettent d’optimiser sa fiscalité et de baisser ses impots. Il faut d’abord commencer par bien choisir son régime d’imposition. Ensuite, il faut réduire la base d’imposition en optimisant la déduction des charges locatives et financières. Par ailleurs, la location meublée et la SCI sont deux options intéressantes pour optimiser sa fiscalité.